我國今后在房地產保有階段稅收立法建議-社科論文

一、立法內容

1.擴大征收范圍，拓寬稅基

 稅收關乎國計民生。既要“節流”也要“開源”。筆者認為，“開源”的重點應放在農村。我國現行的《房產稅暫行條例》頒布于1986年，時至今日已經過去了20多年，其中規定，房產稅只在城市、縣城、建制鎮和工礦區征收，其中縣城和建制鎮指的是縣政府和鎮政府所在地。另一方面, 現行房產稅稅制還把行政機關、人民團體、軍隊自用、財政撥付事業費的機構、個人居住用房等房產列為免稅對象。應該承認: 上述規定在20 世紀80 年代是比較切合當時實際情況的, 當時房地產商品化程度很低, 總體經濟發展尚需政府通過“減稅讓利”措施予以刺激, 房產稅征稅范圍只宜窄不宜寬, 先把房產稅設置出來, 今后擇機再發揮其收入籌措功能。伴隨著改革開放的深入推進，20多年過去了，我國的經濟結構和人民生活水平發生了巨大的變化，農村房屋保有量顯著增長，尤其是在許多東南沿海農村，別墅洋樓已成為家常便飯。因此，把農村房產納入征稅范圍是十分必要的。當然，在注重效率的同時也須兼顧公平，出于扶持“三農”發展的考慮，對于農村農用房產的稅收應該給予一定的優惠。

2.改革計稅依據，發展中介組織

確定合理的計稅依據是稅收得意順利進行的保證。縱觀世界各國，在房地產保有階段將房地產估定價值作為計稅依據已成為管理。我國現行房產稅是以房產余值為計稅依據,既不能準確反映財產的現有價值,又無法隨房產市場價值變動而變動; 城鎮土地使用稅是以土地實際占用面積為計稅依據,不能發揮設立該稅的初衷即調節土地階差收入的作用, 也無法對土地閑置現象和土地投機行為發揮應有的調節作用。尤其是對土地和房屋分別課稅的做法不盡科學,因為房地合一,房隨地走, 房產和地產在價值上常難以區分。因此，計稅依據的改革迫在眉睫。

那么，改革之后房地產價值如何估定呢？筆者認為，這就需要中介組織發揮其作用了。由于房地產資源數量極為龐大，如果單靠政府對其評估甚不現實。此時，中介組織就應運而生了。在立法中，法律規范應該承認此類中介機構的地位，并賦予其一定職責，使其在政府的監督指導之下，由中介機構對房地產的價值進行評估，并以此為計稅依據進行課稅。同時，在立法過程中也應完善救濟機制，稅務機關可以下設相關的仲裁機構，對存有爭議的房地產估價進行仲裁調解。

3.采用靈活稅率，兼顧地區差異

房產稅屬于地方稅種,但中央對房地產投資需保持一定的調控作用,應在稅率上體現出這點。由于各地經濟發展水平不同，房地產市場的熱度也有所不同。房產稅收入所占地方財政收入的比重也大不相同。因此在立法上建議中央政府規定一個稅率幅度,再由各地方依據本地區情況最后確定,這樣既能保證中央的宏觀調控,又能體現和照顧各地不同的實際情況。房產稅的稅率不宜定得過高,可設計1%~ 5%的幅度比例稅率,便于各地區根據本地實際選擇確定。各省（自治區、直轄市）級人民政府可根據本省（自治區、直轄市）的經濟發展水平、企業和個人的稅收負擔能力、本省（自治區、直轄市）財政收入充裕與否,來確定適用于本行政區域內的房產稅稅率。由于房地產價格本身具有較強的動態性,再加上稅率可以在一定幅度內浮動,地方稅務部門可以采取聽證會等形式收集納稅人稅收負擔與稅收目標是否相符的情況,據此適時地調整稅率及相關稅收政策。

二、立法層級及模式

我國現行的房產稅是第二步利稅改革以后開征的，1986年9月15日，國務院正式頒布《中華人民共和國房產稅暫行條例》，該條例于當年10月1日起開始實施。這個條例一“暫行”就“暫行”了二十余年。相比世界其他國家和地區動輒幾十部法律構成的縝密、嚴謹、可行的房地產稅收法律體系，我國區區一部暫行條例真可謂是相形見絀。

根據2000 年頒布的《中華人民共和國立法法》第八條規定：“下列事項只能制定法律…（八）基本經濟制度以及財政、稅收、海關、金融和外貿的基本制度”，房產稅的開征無疑屬于這一項所規定的情形之中，因此，必須經由全國人大或者全國人大常委會所制定的法律予以規定。但在緊接著的第九條中做了變通規定，“本法第八條規定的事項尚未制定法律的，全國人民代表大會及其常務委員會有權作出決定，授權國務院可以根據實際需要，對其中的部分事項先制定行政法規…。”由此我們可以得出，我國若要對現行房地產稅收法律進行修改只能通過修改現行的暫行條例或是另外創設新的法律法規的方式進行。而不能由地方政府或是中央的政府部門制定部門規章或是地方法規來對現行房產稅收進行調整。其理由同樣存在于我國《立法法》中，該法第十條規定“被授權機關應當嚴格按照授權目的和范圍行使該項權力。被授權機關不得將該項權力轉授給其他機關。”，同時這也是我國稅收法定原則（或稱稅收法律原則）的題中因由之意。有鑒于此，倘若地方進行房產稅收立法，其權利源頭是無處尋覓的。所立出來的也只不過是“無本之木，無源之水”罷了。