試論“營改增”后房地產企業的稅務籌劃

在國內經濟飛速發展的現今時代，稅收工作也逐漸體現規范化和專業化。自我國實行開放搞活以來，稅收政策也會必然要進行創新，那么該用怎樣的方式來對新稅收政策進行落實，是各行業領域在發展中，所要明確的主要問題，所以房地產企業在具體落實營改增政策前，就應該對相關基礎理論進行充分了解，結合政策落實情況來確定切合房地產發展需求的稅收計劃，從而實現降低企業納稅額的目標，為企業的長期穩定發展創造良好條件。

1  營改增相關概念

所謂營改增，就是營業稅改增值稅的簡稱，其顯著特征在于，傳統征稅方式下的重復征稅得以減少，因此對于當前社會環境下的企業來說，有助于降低發稅負壓力。隨著稅務政策的落實，營改增對于企業發展所產生的影響也更為深刻。營改增政策的實施，能夠有效控制企業重復交稅，為企業的持續化發展創造有利條件。在企業降低發展成本的基礎上，也會明顯強化企業在同行業競爭環境中的適應能力。那么從房地產企業的角度來說，其對于營改增政策運用期間，會體現出與企業發展需求呈現相切合的狀態，還會對企業發展帶來諸多影響，如對增值稅核算方式，稅款繳納流程等環節會帶來正面影響，從而為新稅收政策的充分落實創造了良好條件。

2  實行營改增稅收政策的意義

所謂營改增政策，也就是說，將營業稅收方式轉變為增值稅收方式；營業稅重點是說相關部門輸出勞動服務、流通資產的部門與個體所得營業稅繳納的一種稅收形式；增值稅重點是在產品在購銷期間，將所出現的增值數額確定為具體工作的指導，來向其繳納的流轉稅，也可以說是對產品在購銷期間，出現的附加值的征稅，具體是通常都是由廣大客戶來交付，如果在商品購銷期間沒能體現現實作用，就不需要對其繳納稅款。那么從現實的角度來講，對增值稅也可以理解為，對供銷產品、輸出修整、管護等勞動服務和國外產品的部門和個體結合其所產生的增值稅，來向其繳納的一項稅種。通常而言，增值稅的核算方式重點為，對流通產品或所提供的勞動服務所產生的營業數額，結合指定的稅率確定出銷售稅數值，在此基礎上，再然后扣除取進項稅額，增值部分應交的稅額是其差額。增值稅目前只限于服務和產品增值部分進行納稅，對以往稅收措施中存在的重復稅收情況有較好的改善。我國運用營改增政策的目的，就是為了降低各行業領域在發展所會面臨的各種困難，不斷結合社會發展趨勢來對國內稅收制度進行健全優化，在具體繳納稅收期間，來對各企業建設給予經濟上的幫扶，以強化企業發展能力，為企業的持續健康生存創造良好條件。由此可見營改增政策屬于一項具有明顯現實意義的稅收政策創新，可以降低企業在發展中，所會面臨的各種困難。不僅如此，還會以傳統稅收制度中所存在的冗余項目進行徹底清除，在很大程度上減緩企業稅務數值，降低企業發展成本，以此強化企業在競爭環境中的適應能力，并且明顯減緩了通貨膨脹的問題。

3  營改增稅收措施對房地產企業的影響

房地產企業是實行營改增政策的核心企業，那么在落實營改增政策時，更多時候都會對房地產企業帶來諸多影響，其中既有積極影響，也會有負面影響，那么在本文中，就將對這些影響做出分析。

第一是積極影響，在實行營改增政策期間，房地產企業發展狀況的明顯示變化為，清理了冗余稅收項目和無法抵扣稅款的情況。由此可見，新稅收政策在產品供銷期間，切實體現了各個流程征稅，各項稅收項目可實現抵扣稅款的狀態。不僅如此，營改增政策對房地產企業的價格方面也帶來較大的影響，

第二是負面影響，在對營改增政策進行試用期間，往往會產生諸多不容忽視的問題。如在對稅收政策轉型過程中，企業也在落實營改增政策前結束了一項工程，然而就營改增的落實情況來看，隨著銷售工作的推進，房地產企業發展所表現出的重要問題之一就是，進項稅抵扣不復存在，稅率增加，這就在一定程度上加劇了房地產企業的經濟損失。與此同時，建筑企業在發展過程中所承擔的稅負以開發商為對象發生明顯轉移，對于部分房地產企業來說，若其自身具備建筑部門，則無法滿足轉移基本條件，這就會對其發展產生影響。隨著營改增的落實，房地產企業材料費用與勞務費用無法獲得增值稅發票，實際抵扣受到制約，此種情況下往往加劇了房地產企業的經濟負擔。營改增的落實也令房地產企業合作面臨著更大的風險，增值稅進項與抵扣稅款有所降低，房地產企業納稅力度加大，無法保證房地產企業的利潤率。

4  營改增稅收政策下房地產企業稅收籌劃的可行措施

實行營改增政策對于企業來說有利有弊，所以，要想保證房地產在這樣的條件下健康發展，就需要建立合理的稅收籌劃策略，具體需要從以下幾個方面進行考慮：

第一是以適當時間，對企業所有職工實行營業稅理論的培訓，以提高其工作質量和水平。目前我國房地產企業在具體管理環節中，往往還會體現出諸多不容忽視的問題，在對營改增政策進行落實期間，很多房地產企業并沒有對該政策進行高度重視，繼而使得企業發展模式與社會發展需求明顯偏離。具體表現為，施工周期長、工程量大。從項目開工到竣工驗收節會經過三年多的時間，因為項目施工周期長，在施工期間就很容易產生較多的費用，提高施工成本，也會產生大數額的進項稅。并且將增值稅收政策運用于企業管理、核算、憑證認證方面就非常嚴格。在這樣的條件下，企業就應該加大對職工進行培訓的重視程度，以提高其工作質量和水平，充分理解和掌握增值稅收政策的內容和含義，對工作流程進行全面的規范，以促進各項工作模式與增值稅政策的相切合，降低企業運營成本，為企業的穩定發展創造良好條件。

積極與稅務機關進行交流和學習，建立協調的溝通關系。實行營改增政策期間，對稅收征管主體也進行了調整國家稅務部門取代了以往的地方稅務部門。在這樣的形式下，房地產企業就應該以主動的態度，與國家稅務部門建立良好的溝通關系，充分學習稅收方面的基礎理論，對增值稅政策實行期間應該加強重視的環節，應該主動多方采納建議，與國家稅務部門不斷進行良好交流，以隨時掌握各個時期的稅收信息，創建專業的工作氛圍。需要重點強調的是，房地產企業本身的繳稅等活動應該與國家相關標準相切合，更要與相關的法律法規相切合，從而為房地產業的持續穩定發展奠定堅實基礎。

對經營的每一個環節都做出合理的稅收籌劃。第一是對供應商價格和資質進行對比。這就要求采購部門在明確房地產企業發展規劃及采購目標的基礎上，規范采購原材料，并索要增值稅專用發票，以便于抵扣。特殊條件下無法提供增值稅發票時，或者在低抵扣的情況下，要掌握劃價策略，與供應商進行溝通，爭取在保證所采購原材料質量可靠的同時，獲得較低的采購價格。第二是注重稅率差異的科學化利用。在這一過程中，要對建筑行業稅率和物資稅率形成正確的認知，在營改增大環境下，基于其要求出發，科學利用稅率差異，確保稅負能夠得到有效縮減。第三是稅收籌劃要合理利用納稅人的身份。“營改增” 以后，小規模的納稅人的銷售額比進項稅只低百分之八時，就會面臨比一般納稅人要高的稅負，房地產企業可以通過成為一般納稅人的申請，減小增值稅的稅負。第四是爭取延遲納稅時間。首先要盡快取得增值稅的專用發票，但是要延遲銷售發票的開出時間。

發展方法的創新。將營改增政策進行合理運用能夠輔助企業實現一理想的經濟目標，然而也會導致企業發展成本的增多。所以房地產企業就應該結合同行企業在新政策中的發展情況，來對發展方法做出全面創新，以高度強化自身在競爭環境中的適應能力。那么在具體行動中，企業就需要采取混業的發展方式，也可以實行多元化發展模式。

5  結語

總而言之，在房地產企業發展進行中，將營改增政策進行充分運用可以明顯降低企業在納稅環節中的困難，并且在國家稅收環節也會起到不可替代的現實作用。相對于以往的稅收制度來說，冗余稅收項目能夠完全清除；然而往往又會因為房地產業的獨特性，實行營改增政策對于房地產企業來說，有積極影響也有負面影響。那么要改變這樣的局面，就需要加大對強化主體人員職業素養的重視程度，與稅收部門建立良好的溝通合作關系，以促進稅收籌劃和發展方式的創新，以此在很大程度上緩解營改增對于房地產企業的負面影響。

本文來源：《企業科技與發展》：http://www.007hgw.com/w/qk/21223.html