房地產企業會計核算的問題研究

房地產行業是實現我國國民經濟發展的重要支撐行業之一。目前的房地產行業包括房地產的經營，房地產中介，物業管理和其他的房地產活動，它是經濟活動中重要的環節。如何準確的衡量房地產企業會計核算，更好的為房地產企業的發展提供數據的支撐，為管理者制定經營戰略提供參考，是當前需要解決的問題。

房地產企業的會計核算核算，最根本要求是精準核算各個環節的成本。成本核算可以推進企業更好的穩定發展，同時為房地產企業的定價提供參考依據。最重要的是能給房地產企業的競爭優勢奠定相應的基礎，為房地產企業未來良好的發展做出鋪墊。

1  房地產企業會計核算的特點

1.1  收入成本結存不一

目前我國房地產企業經過前期的開發建設，后期的預售，房地產企業相關的收入只能作為預收賬款。而開發建設中的成本則列為開發成本，在項目完工后結轉為銷售成本。實際房地產銷售中，如果房地產要確認收入，則必須確認風險和報酬轉移給對方。某一類型的收入則不能確認，如開發產品進行一系列的售后回租或售后回購等一系列獲得固定報酬的投資行為，在這種情況下，房地產銷售企業不能及時的確認為房地產的收入。

1.2  銷售核算和自營核算

房地產企業開發的產品，有一部分會留作自用或者投資性房地產。這一類自營核算和銷售預算需要單獨的進行計量。在實際房地產會計核算中會存在銷售核算和資源核算并存的現象，這是因為房地產企業既有銷售物業又有自持物業，需要房地產企業在核算中進行精準的區分。

1.3  房地產企業有大量的借款費用存在

任何一個房地產企業由于資金的投入量大，開發周期長是資金密集型的企業代表。房地產企業在項目的前期都需要投入大量的資金，通過銀行貸款或者民間借貸等進行籌措。如何對該部分資金進行準確的計量，對于房地產企業來說，需要會計上進行準確的區分和核算。

2  房地產企業會計核算中存在的問題

2.1  會計制度不合理

目前我國的會計核算并沒有對房地產行業作出特別針對性的規定，如何在會計制度上來改變房地產企業會計核算的效率和質量，是當前沒有解決的問題。我國房地產企業的會計核算制度往往參照其他企業進行，因此在實際核算中無法根據行業的實際情況進行核算。如房地產企業的銷售收入的配比，房地產企業開發和前期投入成本的核算，都需要詳細的制度進行規范。

2.2  當前房地產行業收入與成本不匹配

由于房地產開發周期較長，前期投入較大且價值較高等，一系列因素會造成投入的資金在5年左右很難收回。因此房地產企業會來劃分開發性支出和資本性支出。如何區分開發性支出和資本性支出，對于房地產行業來說并沒有準確的界定。而房地產行業項目尚未竣工結算時，雖然也會進行預售，但是該部分預售只能作為預收賬款，并不能確認為收入。因此從房地產行業的大環境來看，在前期房地產行業只有成本，沒有相應的收入。會造成房地產行業的成本和收入不夠匹配。

2.3  房地產行業借款費用的核算不夠規范

由于房地產行業前期投入資金大因此需要大量的銀行借款作為前期的資金來源。而這些銀行借款在后期會計處理中如何區分資本化費用化和相關的成本周期是會計核算的一個難點。這些借款費用會影響項目開發成本歸集的準確性。

2.4  房地產行業賬簿設置不合理

目前我國房地產行業的賬簿設置過于詳細，會造成會計人員在核算過程中花費過多的時間在登記賬戶以及賬務的處理上。由于房地產企業的整個項目從前期研發到后期的銷售過程，成本金額較高，數量多，類型不穩定，因此在各個環節中如何對成本進行核算和整理，會造成會計人員的混亂，從而降低會計核算的準確性，因此需要一個有效的賬戶能夠為房地產行業的會計核算提供服務。

2.5  房地產行業會計信息披露不足

由于房地產要保證經營穩定或企業形象等一系列因素，因此房地產企業在對外選擇信息披露時會避重就輕。房地產行業對外披露信息主要有兩個方面表現，第一，現金流量信息披露不足。由于各個房地產行業會計人員的職業水平不同，因此對于新流量認識也不同。部分房地產行業的會計核算人員，對于投資活動和經營活動，現金流量認識不一致。第二房地產行業，投資活動或開發活動中有重大經營風險沒有披露。由于房地產行業現金流入和流出嚴重的不同步，因此房地產行業現今披露中會對投資活動和經營活動披露不全面。這些信息披露不全面，會對企業的經營造成一定的不利影響。

3  解決房地產行業會計核算的對策

3.1  優化房地產企業的會計制度

對于房地產行業必須出臺與行業有關的會計制度核算。通過相關的制度來促進房地產行業正常優良的發展。對一系列不合理的制度進行改革，保證會計核算工作的效率和質量。如對房地產行業的成本核算，收入核算，利潤核算，都應該進行明確的制度規定。在房地產行業某個開發階段如何確認收入，如何確認成本，也應當出臺相應的制度來進行說明。這樣能夠更好的促進房地產行業實事求是的來確認收入和成本。

3.2  做好房地產行業收入成本的匹配工作

房地產行業的特點決定了房地產開發，建設周期長，資金投入大。因此對于房地產行業的收入和成本匹配性就顯得特別重要。如果一個房地產開發的產品已經具備使用條件，但是相關配套設施尚未完成，已出售開發的，應當按照實際的成本計算，并應當結轉除去物業外的相應成本，讓相關的收入和成本進行一定程度的匹配。在項目真正完工結算驗收時，可以調整相應的配套建設費用，以確保銷售和未受相關成本分攤的合理性，準確性以及一致性。

3.3  準確計量房地產行業借款費用的核算

利用一些輔助工具輔助數據來對房地產行業各個環節利用資金借款進行統計。最終來確定房地產行業成本核算和借款費用之間的關系。通過各個環節的記錄來準確的計量，借款費用在各個環節的投入最終歸集到各個環節的成本上來。這樣能夠保證借款費用的合理成本化，避免出現成本歸集不清的現象。對于借款費用要進行專門的管理，定期的符合借款費用的使用狀況以及借款費用的利息歸集狀況，這樣能夠更好地讓借款費用資本化和費用化進行區分，對于房地產行業的會計核算有更好地促進作用。

3.4  合理設置賬目合理設置賬目

我國房地產行業的會計賬簿設置，應當根據實際情況進行歸類和設置。房地產行業會計賬戶要進行分類設置，如將具體的支出歸類到每一個類別中，善于合并小數額的費用同時，為房地產后期的結算提供相應的方便。這樣的賬戶可以提高會計人員的核算效率，為全過程階段的會計核算提供便利。同時房地產行業會計賬簿，應當根據工期劃分為幾個階段，來依次進行成本的核算。由于房地產行業中成本支出較為明細，需要一些明細的支撐表格，但是匯總表格中應當更為高效簡便，確定不能遺漏相應的成本項目。

3.5  增強房地產行業信息披露的透明度

房地產行業信息披露，實際上對其他經營者或政府部門或潛在投資者都會有一定的影響。因此房地產應該對信息披露更加的透明公正。這就要求房地產行業的會計核算更加的精準。要提升房地產行業信息披露，必須加強兩方面的信息，第一，更加透明的披露房地產行業的土地儲備糧。土地儲備量可以看出房地產行業發展趨勢的方向標，決定了房地產行業未來的基本狀況。第二重視房地產行業現金流量的披露。房地產行業的現金流是房地產未來發展的根本基礎和必要保障。只有良好的健康的現金流才能保障，企業具有更好的償債能力，經營能力和資金周轉能力。通過現金流量披露，更好的反映房地產行業發展的經營開發狀況。

4  結語

房地產行業的會計核算是房地產企業發展的必要支撐之一。由于房地產行業的特殊性，因此需要我們共同完善該行業的會計核算制度，優化相關的會計核算方法。減少房地產行業的經營風險，為房地產行業更快良好的發展提供必要的保障。房地產行業會計核算完善以后，才能更好的進行相關的信息披露，才能為利益相關者提供更健全具有價值參考的信息。只有全社會共同努力來促進房地產行業長遠健康的發展，進而讓該行業為我國國民經濟發展作出更重要的支撐和促進作用。

本文來源：《企業科技與發展》：http://www.007hgw.com/w/qk/21223.html