房地產高估行為的經濟學分析以及解決對策

隨著我國房地產估價行業的快速崛起，近幾年來相關估價制度以及內部行為規范基本形成，但是在實際的房地產評估實踐中往往會出現高估的行為。比如委托人為了將房產作為抵押物需要跟銀行申請貸款時，一般會要求評估機構對自己所持有的抵押物進行高估，此時評估機構很可能就沒有實事求是，而是一味的滿足委托方不切實際要求，這種高估行為往往帶來非常嚴重的惡性循環。評估機構的高估價格原因高出市場公開價格，一旦委托人無法按照要求償還銀行貸款，那么銀行在進行抵押物拍賣時出現實際價值遠遠低于評估價格，造成銀行出現壞賬。

1  房地產估價機構出現高估行為的發展

1.1  博弈理論

隨著近幾年經濟的快速發展，房地產行業也呈現出了井噴式的發展狀態，同時房地產估價業也隨之得到了顯著的完善和發展，雖然相關的規范和標準在不斷的完善，但是對于房地產的高估問題卻給人們帶來了越來越多的困擾。評價機構有時候為了滿足委托人的需求，忽視客觀的情況，導致房地產的價格失真。這種行為會帶來諸多危害，需要相關管理部門給予高度的關注和重視，因為這種行為完全違背了道德問題。在此，主要通過利用博弈理論來預測這種行為的發生，并對如何防范這種現象的發生進行簡單的分析。

1.2  理性預期理論分析

為了能夠更好的對我國房地產經濟進行解讀，我們還可以利用理性預期理論，這也是房地產估價機構在對相關房屋進行估價過程中非常重要的一個理論依據。

2  房地產估價行為中出現高估行為的經濟學分析

2.1  假設分析

為什么在房地產估價行為中會出現高估的行為，如果從短期的實際狀況來看，這是一種相對比較理性的行為。對其進行深入的分析，可以從以下幾個方面進行假設分析：①比如將兩家房地產估價機構作為假設對象，分別為評估機構甲和乙，對于房地產估價機構來說他們的重心都是如何實現自己利益的最大化，做出對自己有利的一些對策；②兩個假設對象的相關資格等級都是一致的；③在假設的時間內，兩家評價機構的信息不同，而且相互是獨立的；④為了能夠滿足委托方的實際需求，兩家都可能接受委托的評估業務；⑤委托方對房地產估價機構支付的報酬在此假設為一個常數。

2.2  關于博弈的相關策略

對于房地產的估價機構來說，對于博弈的相關策略可以分為兩個種類：“正常估價”和“高估價格”。前者就是在估價的過程中基本上符合當前房地產的實際市場價值，而后者則是將房地產的估價遠高于市場實際價格，而這也是房地產估價過程中的真實一面。

2.3  關于博弈的矩陣分析

對于上述假設的兩個房地產估價機構甲、乙來說，其支付函數可以通過一博弈矩陣來進行表示，如下表所示。

通過上述表格進行分析，可以看出無論是房地產估價機構甲或者乙，無論他們選擇是那種估價策略，相對于“正常估價”來說“高估價格”可以獲得更多的利潤報酬，從兩個角度來考慮，都會采用“高估價格”這種博弈策略。但是相對來說納什均衡的占率是唯一的，因此無論選擇都不會打到帕累托最優，因此高估價格是短期靜態博弈的納什均衡解。

3  房地產估價中出現高估行為的相關解決對策

3.1  構建完善的評估監管激勵體制，加強監督管理力度

對房地產估價機中出現的高估行為我們應該構建完善的評估監管激勵體制，在對估價機構進行監督管理時也應該加入一些獎懲政策，而不是一味的采取懲罰的模式，這樣對于有效制約房地產估價中出現高估行為是非常有利的。從某些方面來說，一味的進行強制的懲罰并不好對房地產估價中的高估行為起到很好的約束作用，因此，必須要結合一些相對應的激勵措施。如果房地產估價機構可以正確的給委托人進行房產的估價，那么相關的監督管理部門應該給予該機構一定的獎勵，這樣可以對一些高估行為起到有效的制約效果。對于任何機構來說，激勵的措施效果比懲罰的效果更容易接受，而且也會形成更好、更完善的約束體制。

為了能夠更好的保障市場經濟中信用這一基本準則，不但需要通過教育的方式來進行強化，還應該通過法律以及相關規章制度來進行保障。如果沒有完善的法律法規，那么人們對信用的構建積極性往往比較低。法律是保障信譽在市場經濟中最根本的底線，在很多時候都是通過嚴格的法律制裁來讓人們變得更加注重信譽。因此，我們應該根據實際情況制定相關的法律制度，加強監督力度。對于房地產估價機構來說，必須要求其嚴格遵從法律法規，講求誠信，通過法律來震懾房地產估價行為中出現的高估行為。另外，對于高估行為法律產生的處罰必須要深入人心，可以給相關的房地產估價機構出現高估行為起到深刻的震懾作用。

3.2  增加高估行為的社會道德影響成本

人們日常生活中離不開道德的制約和規范，這也是社會調整人際關系非常重要的一個準則。在市場經濟發展的浪潮中，擁有良好的道德體制不但可以給房地產估價行為中出現高估行為帶來更多的社會道德風險，也有利于其朝著正常估價的方向發展。因此，在房地產估價機構中應該認真落實經濟道德基石，時刻牢記誠信。對于任何中介機構來說，要嚴格的遵守“公平、公正、公開”的職業道德，這是非常重要的環節，對于當前市場競爭的和諧、健康、自律發展會起到積極的推動作用。目前，我國在市場經濟的道德體系以及信用關系相關制度的構建方面仍然存在較多不足，很多時候出現失信問題，沒有一定的約束。對于一些守信的評價機構來說其正常的估價行為也沒有得到認可和尊重，對于失信機構的高估行為也沒有給予應有的懲罰和譴責，而且出現“有法不依，執法不嚴”等一些列問題。另外，在一些地區政府沒有起到很好的調控作用，優勝劣汰的市場體制沒有充分的發揮作用，導致道德失信的評估機構仍然存在市場中，并沒有被淘汰。因此，加強道德影響成本的建設工作是非常有必要的，可以有效的抑制房地產估價行為中出現高估行為。

3.3  盡量減少市場經濟中的不確定性以及短期行為

在短期市場經濟行為中，出現房地產估價高估行為的概率很大；相反如果房地產估價機構處在一個穩定的政策環境中，那么其預期收益的時間相對就變得更長，其對于誠信以及房產的正常評估行為就會越重視，也會更加注重自身對于品牌以及信用的構建過程。在很多時候人們更多的是關注：產權是否模糊，政府的相關政策是否明確等等。當產權不明確時，人們就無需對自己的一些行為負責，這也就導致了失去了信譽；其次就是如果政府的相關政策不明確，那么就會讓估價機構無法做出正確的預期，出現一些短期行為是在所難免。因此，應該規范政府的行為，明確估價機構的產權，這樣可以盡量的減少房地產估價行為中的短期行為以及不確定性，有效的抑制出現高估行為。

3.4  構建更加高效的信息傳播體制

我國房地產相關管理部門已經對估價機構的信息系統搭建付出了大量的努力，但是目前其實用性和針對性做的不是很理想，導致最終的效率不是很高，因此，我們應該采取有效措施構建更加高效的信息傳播體制。①鼓勵相關社會媒體加強對于房地產估價中介機構的監督，讓其成為社會信息傳遞中重要的組成部分，媒體的傳播內容必須是真實的。②完善并加強中介行業的立法機制，對房地產估價機構的設定、資質、收費標準以及日常行為規范等都要做出更加明確清晰的規定，并對社會各界發布。同時還應該制定國家認可的統一評估價格體系，做到清晰透明，真正的將公平、公開、公正的市場秩序落實到實處。③引用或者借鑒一些國外的先進經驗和技術，構建大數據庫，將房地產估價機構的社會信譽度、企業行為等數據向社會披露，和社會大眾之間真正的實行互通交流，將房地產估價機構的各種行為真正的呈現在大眾的監督層面下。構建的大數據庫應該涵蓋房地產估價機構的相關信譽檔案、房產估價師的個人信譽檔案等，不斷的完善信息傳播渠道。

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