新時期房地產統計工作的創新思路分析

自房地產行業被確立為國民經濟支柱產業至今已有近20年發展歷程，在市場調控政策持續升級、開發投資結構性回暖背景下，為房地產行業的“軟著陸”打下良好基礎。但與此同時，全國房地產行業銷售規模呈整體下滑趨勢，2021年房企銷售目標完成率均值降至90.1%，加之銀行“兩道紅線”、融資“三道紅線”、供地“兩集中”等政策的限制，進一步增加房地產市場運行的不穩定因素及風險。研究房地產統計工作面臨的挑戰與創新思路，提升房地產統計工作質量與效率，對于全面反映當代房地產全貌、助力房地產市場平穩健康發展具有顯著現實意義。

一、當前房地產統計工作面臨的嚴峻挑戰

（一）缺乏一致統計體系

統計制度不統一。國家統計局于2019年12月制定實施《房地產開發統計報表制度》，致力于全面反映國內房地產開發完成情況，但與此同時，以湖南省住建廳為代表的地方政府部門陸續印發《房地產市場統計報表制度（試行）》等文件，加之地方科研院所、非政府組織等主體分別采取不同調查制度與統計分析方法，導致統計指標的對接難度較大，且不同統計報表制度下的統計范圍、指標內容均存在一定缺口，難以實現對房地產交易、中介、評估等指標的全面反饋，還可能產生重復統計問題[1]。

統計方法不一致。因統計體系不一致導致不同主體實際選用的統計方法存在差異，使區政府、區房管局針對統計價格的計算結果存在差異，倘若將上述數據進行發布后，將嚴重削弱政府的公信力。以某市房屋均價統計為例，市統計局遵循國家統計局推行的統計制度，采用全面調查法進行全市不同類型、不同分布區域房地產開發企業的抽樣調查，賦予各企業相應的權重值，經加權平均處理后計算出房屋均價[2]。但該方法對于權重指標設計與計算提出嚴格要求，倘若權重賦值不合理或調查企業提供的房屋價格不符合實際情況，將增大統計結果存在的偏差。其計算公式為：

市房管局參考省住建廳發布的統計制度，采用房屋均價方法進行統計分析，通過調取在房管局中登記備案的房屋成交金額、成交面積進行平均值的求解。該方法以房屋實際成交數據為基礎，能夠客觀反映出房地產市場在單位時段內的成交數量、交易金額、新增住宅價格等參數，并與歷史數據進行比較、預測下一階段房屋價格的變化規律。其計算公式為：

統計報表與口徑存在差別。由于不同部門在房地產統計分析工作中尚未建立溝通協作機制，難以提供通用性統計報表，導致房地產企業需同時向不同部門提供多份統計報表，加之不同報表在指標設置上存在一定差別，造成信息重復填報、數據多次使用等問題，嚴重削弱統計分析效率。與此同時，統計口徑的區別體現在經濟普查與統計年定報、房地產統計調查制度與核算統計制度等方面，導致統計結果存在較大差異[3]。

（二）統計指標不夠完善

我國尚未建立關于房地產統計工作的統一指標體系，雖然住建部于2020年4月發布《關于印發全國房屋網簽備案業務數據標準的通知》，為各地方政府的房地產數據統計提供明確標準，但在標準實際落實的過程中仍面臨統計指標不完善、設置不合理的現實問題，例如統計指標側重于關注經濟增長數量，忽視結構調整與可持續發展；統計指標側重于面向宏觀經濟設置，未能為房地產開發企業的投資決策提供重要參考數據，導致此類企業普遍依賴于民間咨詢機構，無法保障指標數據的權威性等[4]。

（三）基層統計任務過重

受統計體系不健全、制度存在缺口、統計數據未能通用流轉等因素的影響，基層統計人員在統計填報、審核報表時面臨較重的任務量，出現大量重復性統計工作，造成資源浪費、信息利用率低下等問題[5]。例如在投資試點改革報表的填寫環節，由于支持工程形象進度法、財務支出法兩種方法并行，導致基層統計人員在面對相同房地產數據時需利用不同方法進行上報，增加工作負擔。

（四）統計數據質量較差

現行統計制度對于房地產企業提交數據的真實性、完整性依賴度較高，但房地產企業的統計力量普遍薄弱，在數據來源、統計工作重視度、統計人員專業素養等方面均呈現出參差不齊的特征，由此影響到房企上報統計數據的質量，加之統計報表中存在多項數據指標重復設置、統計報表應用軟件不同等情況，進一步干擾數據填報質量，難以使房地產企業的實際經營狀況得到客觀展示反饋[6]。

二、創新房地產統計工作的模式及方法

（一）建立統一房地產統計體系，實行統計數據共享

為解決房地產統計工作面臨的現實問題，需推進統計體系的統一建設，遵循相同的統計報表，提供通用的統計方法，使用統一的統計口徑，并從頂層設計維度機械進行統計指標的規范化處理，由國家統計局、住建部協商達成一致后在全國范圍內陸續推廣。

具體來說，在統計報表使用上，引入“一套表”系統建立房地產統計指標體系，要求各房地產企業根據實際經營情況進行數據填報，并開放統計局、住建部等部門平臺的數據接口，提供一種通用型房地產統計報表，滿足相關統計與核算需求；在統計方法選擇上，利用財務支出法取代形象進度法，根據房屋實際交易情況進行房屋平均價格的計算，保證統計結果的真實性與可利用價值；在統計口徑設計上，要求各統計機構、基層統計單位嚴格使用一致的統計口徑進行房地產數據的統計分析，同時結合自身需求進行統計數據的篩選與分析，輔助完成決策編制；在統計制度改革上，應在頂層設計層面牽頭實行不同部門統計指標、方法、報表與口徑的統一處理，建立統計數據的共享機制，借此利用制度保障降低重復調查等事件發生概率，最大限度縮小統計結果存在的偏差，并且支持直接采用地方政府部門公開數據、稅務及財務部門行政記錄中的數據等，依托數據共享減輕房地產企業在統計數據填報環節的作業負擔，憑借第一手資料從源頭提高填報結果的正確率，提高房地產統計上報數據質量。

（二）細化房地產經濟統計指標，精細規劃指標范圍

在房地產統計指標設計上，一方面選擇擴大原有統計范圍，將房地產開發、經營、物業、中介等行業指標納入統計分析范疇中，圍繞以下層面進行統計指標的精細化設計：房地產業發展情況層面，在保留原統計報表中“從業人員數量”、“勞動報酬總金額”、“企業資產總額”、“企業負債總額”四項基本指標的基礎上，新增“房地產業總產出”指標，涵蓋房地產項目前期策劃、開發、運營、銷售等全部活動中的支出金額，并以貨幣形式呈現；土地開發經營狀況層面，包含“土地開發總面積”、“土地經營總面積”、“土地經營收入”等指標；房屋開發經營狀況層面，保留現有“自開始累計完成投資”、“當年投資指標完成度”等指標，新增“保障性住房項目”指標，包含保障性住房的可使用面積、入市交易情況等信息；房地產業運營狀況，包含“物業管理成本”、“物業服務收入”、“住宅維修資金支出”等指標；房地產交易市場運行狀況，包含“新建商品房銷售面積”、“新建商品房交易價格”、“二手房銷售面積”、“二手房銷售額”等指標，通過獲取房地產實際成交數據進行指標數值的測算；房地產業環境影響效應，包含“房屋建設節能建材投資額”、“環保措施費”、“道路占地面積”、“綠化水體面積”等指標。

另一方面，基于主體視角出發進行房地產經濟統計指標體系設計，根據主體差異和利益需求進行統計指標的選擇，明確政府、企業與個體居民在房地產市場中的角色定位，為相關決策制定提供數據支持。具體來說，可圍繞以下層面建立三級統計指標體系：在政府主體A指標之下劃分為3個二級指標、9個三級指標，其中“社會影響維度A1”包含“房地產投資總額A11”、“當年出讓土地總面積A12”和“房屋平均價格A13”，“企業影響維度A2”包含“房地產企業數量A21”、“房地產企業資質A22”和“建設項目竣工比率A23”，“居民影響維度A3”包含“人均房屋面積A31”、“房屋控制比例A32”和“房產價格與收入比率A33”；在企業主體B指標之下劃分為2個二級指標、9個三級指標，其中“投資進度維度B1”包含“年度購置土地總面積B11”、“年度開工項目總面積B12”和“年度投資完整總額B13”，“盈利與風險維度B2”包含“資產負債額B21”、“營業收入額B22”、“房產收入占比率B23”、“房產銷售總額B24”、“土地購置成本B25”和“項目總造價B26”；在居民主體C指標之下包含2個二級指標、10個三級指標，其中“滿意度維度C1”包含“客戶付款方式C11”、“房產交付按期率C12”、“驗房滿意率C13”、“物業管理費C14”和“房企違約情況C15”，“環境質量維度C2”包含“綠化面積占比C21”、“物業人員數量C22”、“年度維修情況C23”、“車位數量C24”和“配套設施情況C25”。依托上述指標設計能夠滿足不同主體的利益需求，推動房地產市場的改革與創新。

（三）依托“一套表”整合數據，加大人員培訓力度

為解決現有基層統計工作者面臨的統計數據量大、重復性統計等問題，應聚焦頂層設計環節進行數據整合處理，嚴格遵循“一套表”系統建設要求進行房地產統計報表的統一化、通用化處理，在保留抽樣調查方法的基礎上，采取增加抽樣頻率、融合線上調查等方式，增加樣本數據數量，促進統計分析質量與效率的提升。同時，國家統計局、住建部應通力合作，將現有關于房地產業的統計報表及相關數據信息進行系統整合，針對房地產企業填報內容、填報單位資質等要求進行統一，基于統一的房地產統計分析指標體系進行統計指標內容、數量的明確，借此減少統計填報重復、錯誤等問題，減輕房地產企業統計人員、審核的作業量，提高統計數據結果的準確性，防范因統計口徑不一致產生填報錯誤及數據紕漏。考慮到房地產項目具有顯著季節性特征，房地產開發項目多集中在春夏兩季開始施工，房地產銷售則在秋季迎來峰值，因此建議將原房地產統計項目的月報制度調整為季報模式，整合填報項目內容、減少項目數量，借此有效減輕基層統計與報表填報、審核工作者的工作量。

與此同時，還應面向宏觀政策、市場經營環境的動態變化趨勢，針對基層統計分析人員進行專業培訓體系建設，包括由省級機構組織相關從業人員建立房地產統計知識與技能培訓工作，細化對于最新政策、各類統計指標與統計技巧方法的解讀，并與地市級統計機構、民間組織建立合作關系，舉行專題答疑會議及相關學術交流活動，及時解答房地產統計填報人員在日常工作中產生的疑問，鼓勵從業人員進行經驗交流與總結。在此基礎上，將會上宣傳文件、培訓資料、會議記錄及相關研究成果進行總結，匯總至國家統計局進行整理與編纂，并依次下發至各省級、地市級統計部門及房地產企業中，為統計工作人員提供可靠參考依據，減少因經驗不足、無明確規定產生的信息填報錯誤問題，提高統計數據質量與統計效率。

（四）加強統計分析信息化建設，提升統計數據質量

一方面，應面向“互聯網+”與業務融合趨勢，積極引入大數據、云平臺等先進技術應用于房地產統計分析工作中，依托前端開放端口使房地產相關數據在口徑、格式、內容等方面保持高度一致性，簡化后續統計分析環節的核對工作量，有助于提升統計數據計算準確性及評估預測水平，并利用云計算技術進行房地產數據的智慧化統計分析，深入挖掘統計分析結果的利用價值，建立對于不同主體的用戶畫像及房地產市場未來發展趨勢的預測模型，便于結合房地產市場經濟的變化形式進行經濟現象的及早捕捉與預判。同時，可將人工智能技術應用于統計數據審核環節，在應用程序中輸入、調用不同系統平臺中收錄的房地產數據統計分析結果，基于表內邏輯進行數據計算結果的審核與糾正，經由反復多次驗證與匹配性檢驗進行統計數據質量的查驗，并針對未通過審核數據出具相應整改意見，輔助統計填報人員進行數據修正。此外，還需嚴格落實統計分析過程的質量控制工作，針對統計信息來源、傳輸渠道、核查結果、使用情況等全過程進行實時監督管理，并依托獎懲用戶責任制度的建構，督促統計工作人員端正工作態度、激發工作熱情，促進房地產統計分析工作的高效實施。

另一方面，考慮到房地產行業與國民經濟發展存在密切關聯，其統計分析成果能夠為政府宏觀決策提供詳實數據支持，因此需針對統計分析的內容、范圍等進行全面細化，充分結合宏觀經濟政策、城市交通規劃、房地產市場發展階段以及土地供應情況等信息進行房地產行業短期、中長期發展水平低的預測，為政府宏觀調控政策的編制及區域產業建設升級提供重要指導，保障政府的公信力與權威性。與此同時，需整合房地產統計分析成果建立信息披露機制，首先應以常態化、公開化形式進行統計數據的公布，注明統計數據來源、統計分析方法、統計指標設計等信息，堅持定時、定點原則建立統計數據的審核、審批與發布流程，利用制度手段減少政府、企業及民眾對于統計過程、統計成果的干預，實現統計工作的規范化發展；其次需針對統計數據內容進行簡化，以通俗易懂形式進行數據縱、橫向對比，注明各項統計指標的經濟學、社會學意義等，借此有效避免產生“被平均”等負面輿論及錯誤解讀問題，維護政府的公信力與良好形象，為深化房地產統計工作改革奠定穩固基礎。

三、關于全面反映當代房地產全貌的具體建議

（一）經濟新形勢下房地產行業受到的沖擊

現階段房地產行業的輻射鏈條已延伸至多個行業領域，一方面鋼鐵、水泥等制造業企業建立原料供應及產業鏈合作關系，另一方面與股票等金融系統存在密切關聯，對于國民經濟發展具有重要影響。通過獲取國內萬科、恒大、碧桂園等房地產龍頭企業的上證金融日收益價等數據，運用VAR估價模型、灰色馬爾科夫模型等進行房地產市場影響因素的分析，經篩選后提煉出經濟新形勢、金融市場新常態兩項關鍵指標，并研究上述指標對于房地產行業發展帶來的影響。從中可以發現，經濟新形勢對房地產行業造成一定負面影響，但負面影響的持續時間較短，其脈沖響應函數由高速增長逐漸趨于平緩；金融新常態對于房地產市場同樣構成負面影響，但直接正面沖擊力度較小，其主要原因取決于各省市陸續推出房地產領域的優惠政策，如貸款順延、加大信貸力度等，維護房地產企業經營資金鏈的穩定性與持續性，對于房地產企業的未來發展注入強心劑。

（二）整合統計分析結果助力房地產行業轉型創新

通過梳理上述關于房地產行業的分析結果，明確經濟新常態對于房地產企業構成較小的、短時的負面沖擊，但金融市場的發展形勢也為房地產企業帶來正面機遇，因此可圍繞以下三個層面探索房地產企業的轉型發展路徑：加快推動我國房地產企業的數字化轉型速度，利用“互聯網+”技術進行線上平臺及房屋銷售業務的開發，面向不同潛在消費者建立用戶畫像、實行房源信息與相關資訊的精準推送，借此拓寬房地產市場的銷售渠道、擴大客源，并引入5G、VR等先進技術推出遠程看房、線上虛擬漫游等多種業務模式，提升房地產企業服務質量與客戶滿意度；基于綠色建筑理念引領房地產行業進行環保建材與技術的應用，打造綠色高品質、智能化住宅，節約環保成本、獲取政策支持；與金融部門建立密切合作，聚焦房地產數據統計分析全過程進行信息流、現金流的安全監管，保證房地產市場上各項交易活動、經營數據得到完整記錄，并存儲在信息化平臺中，從源頭增強房地產統計數據的真實性與可靠性保障，整合各項基礎屬性數據、市場交易數據與宏觀數據進行統一化處理，更好地提升房地產統計分析工作的效能與質量。

四、結語

總體來看，房地產統計工作不僅反映出房地產行業的真實面貌與發展潛力，更將對政府履職能力、服務水平建設以及國民經濟發展具有深遠影響。通過建立統一房地產指標體系，能夠解決因統計制度、口徑、方法與報表不一致產生的統計錯誤問題；依托統計指標體系的精細化設計，可聚焦不同維度進行統計數據的細化分類、提高統計結果準確性；利用“一套表”系統進行不同平臺數據整合處理，用于減輕基層統計與審核人員的工作量；配合信息化建設手段、信息披露機制的普及應用，進一步提升政府的公信力、提高統計結果的可靠性，為房地產行業未來發展提供良好示范經驗。

本文來源：《商業觀察》http://www.007hgw.com/w/jg/125.html