按揭貸款兩大還款方式比選

摘要：購房者以所購住房做抵押向銀行申請貸款，在還款方式的選擇上，筆者以案例探討了等額本金還款法和等額本息還款法的不同及優劣。

關鍵字：  資金時間價值  等額本金 等額本息 提前還貸 

按揭貸款是指購房者以所購得的樓宇作為抵押品從銀行獲得貸款，購房者按照按揭契約中規定的歸還方式和期限分期付款給銀行，銀行按一定的利率收取利息。如果貸款人違約，銀行有權收走房屋使用權。因為個人住房按揭貸款的償還期限比較長，那么在計算還款金額時就一定要考慮資金的時間價值，在不同的時點付出或得到同等數額的資金在價值上是不等的。也是說，年利率等于5%時，年初的1000元和年末的1000元雖然數額相等但價值不等，必須進行等值換算。在考慮資金時間價值的情況下，年初的1000元和年末的1050元價值相等，多出的50元是本金1000的利息，即資金時間價值。利息作為衡量資金時間價值的絕對尺度，計算方法通常有兩種：一是單利計算；二是復利計算。單利是只對本金計息，對本金產生的利息不再計息，而復利計息不但要對本金計息還要對本金產生的利息計息，也就是我們通常所說的“利滾利”。如：小明年初存入銀行1000元，月利率1%，單利計息年末本息和為1120元，復利計息年末本息和1127元。可見，同一筆存款，在利率與計息期均相同的情況下，用復利計算出的利息金額比用單利計算出的利息金額大。本金越大，利率越高，借款期限越長，兩者的差距就會越大。單利計息是一種靜態看問題的方法，不符合客觀的經濟發展規律，沒有反映資金隨時都在“增值”的概念，也沒有完全反映資金的時間價值，因此單利計息只適用于不超過1年的短期貸款。而復利計息比較符合資金在社會再生產過程中運動的實際狀況，所以按揭貸款一般采用復利計息。

目前我國各大商業銀行常見的房貸還款方式主要有等額本金還款法和等額本息還款法。

一、等額本金還款法

等額本金還款法是在還款期限內把貸款本金等分，每月償還同等數額的本金，利息就按當月未償付本金計算，由于每月的還款本金固定，每月所欠貸款逐漸減少，那么利息也會隨之減少，所以等額本金還款法每月還款本息和是越來越少的。具體計算方法如下：

每月還款本金=貸款本金÷貸款月數

每月還款利息=本月未償付本金×月利率=（貸款本金−已償付本金）×月利率

每月還款總額=

二、等額本息還款法

等額本息還款法是在還款期限內，每月償付同等數額的貸款，其中包括本金和利息。因為每月還款本息和是相等的，所以每月利息和本金所占比例不同。這部分內容是財務管理中的資金時間價值“投資回收”知識的具體運用。也就是期初投資P元，分n期等額收回，每期收回A元，A等于多少的問題。

具體計算方法如下：

圖中：P為貸款本金，A為每月還款總額（本金，i為月利率，n為月數

注意：計算時必須保證A、i、n三個量的時間單位一致

三、兩種還款方式的比較分析

案例分析：小王向銀行貸款12萬元資金購買一套商品住房，一年內還清本息和，月利率1%，試分析比較兩種還款方式各月還款本金及利息。見表1：

表1(單位：元)

由表可知，兩種還款方式區別主要體現在以下幾點：

1、在貸款金額、貸款期限相同的條件下，不同的還款方式償付的利息是不等的。等額本息償還利息總額7942.26元，等額本金償還利息總額7800，等額本息較等額本金多償還利息142.26元。但我們不能據此就判斷等額本金還款法優于等額本息還款法，因為這種分析方法并不完全正確，根據資金時間價值理論，不同時點的現金流量不能簡單相加減，而上述分析方法正是將不同時點償付的利息簡單合計作為決策的依據，顯然沒有考慮到等額本息多支付的利息是由于前期多占用銀行資金隨時間推移而產生的資金成本，所以，從利息這個角度來說，兩種還款方式區別不大。

2、等額本金每月償付本金相等，利息逐月減少，還貸壓力逐步遞減，這種方式很適合目前收入較高，預期收入會減少或有一定積蓄，但家庭負擔將日益加重的借款人，如中老年群體；等額本息每月償付的本金不等，利息不等，但兩者相加的和相等。這種還款方式便于記憶，操作簡單，還款壓力均衡，比較適合工作相對穩定的工薪階層，或現期收入少，負擔人口少，預期收入將穩定增長的借款人，特別是剛工作的年輕人選擇等額本息還款法可避免初期太大的還貸壓力。

3、 由于等額本息前期償付本金少，后期償付本金相對較多，在利率上調的情況下，對選用等額本息還款法的購房者影響較大。接上例，月利率從9月起上調為1.5%，余下各月每月還款本金及利息見表2：

                                                            表2(單位：元)

   通過計算發現，利率上調后，等額本金還款法9月至12月比先前總共多償付利息500元，而等額本息還款法9月至12月比先前多償付利息516.83元。因房貸貸款期限長，絕大多數銀行都是按浮動利率簽訂貸款合同，在利率預期上升情況下購房者應選擇等額本金還款法。

4、部分購房者在經濟狀況良好的情況下有可能會選擇提前還款。接上例，小王9月份想將房貸一次性還清，如果他選擇的是等額本金還款法，那么他還需償還銀行本金4萬元，加上前期還款本息和，總共還款金額為126800元；如果是等額本息還款法，就還需償還本金41602.23元，加上前期還款本息和，總共還款金額為126897.09元。兩者相比較差別不大，但由于等額本息前期還款本金較少，占用銀行資金較多，前期每月還款總額中利息所占比例較大，后逐月遞減。所以貸款期限越長，越到后期，等額本息還款法已經完全沒必要提前還款，因為此時利息已經基本還完，所剩還款項中主要是本金。

參考文獻：

1、趙彬，工程技術經濟，高等教育出版社，2002（3）

2、張麗萍，關于資金時間價值在商品房按揭貸款中的運用，商業時代，2011（14）

3、潘飛，財務管理，上海科學院出版社，2000

4、雷平，住房貸款不同還款方式比較及實證分析，經濟師，2009（7）

5、章青，房貸策略之研究，現代企業文化，2008（17）

6、黃士國，蔣世輝，住房抵押貸款還款方式的優劣比較，統計與決策，2007（6）

7、柯麗華，葉義成，個人住房抵押貸款還款方法研究，武漢科技大學學報 2005（2）